花样年潘军美易家继彩生活之后的又一上市公司？

潘军，中国社区行业的“创新达人”，也是深谙互联网玩法的高手，他是社区行业很多的“第一个吃螃蟹者”，也是轻松将彩生活子公司市值迅速超越母公司，超越很多开发商同行的“颠覆者”。

12年前，潘军创建公司的时候，业内很多大佬都跟潘军说，“老潘，你根本不是在做物业管理，你是在破坏行业规则。”同样，2004年潘军提出彩生活零收费的模式，物业行业协会就发了一个谴责函，代表1500家企业谴责我不当经营，而现在几乎所有的中国地产百强都把他物业公司作为他未来发展最重要的方向，应该说彩生活整个改变了物业管理行业在整个房地产大的行业领域一个地位。

而今天在博鳌三亚房地产论坛，潘军在继住宅社区之后，又“进军”旅游社区，一种新的互联网玩法，美易家的旅游度假的价值重构模式诞生了。

分享嘉宾：花样年集团董事会主席潘军

1，去年彩生活630香港主板上市，达到110亿市值，结果一个子公司市值超过母公司，也超过很多香港上市房地产。这给自己和很多地产同行都带来“脑洞大开”的思考。

2，第二个创新商业模式，如何把互联网和文化旅游地产结合，花样年推出美易家的旅游社区模式。

3，旅游地产是个伪命题，很多开发商在意“产权”资源，潘军在2012年年初内部会议提出一个观点，即土地在未来可能会变成负担，这个观念很惊悚。但潘军强调，如果你们还在把资源作为一个核心的话，如果你的资金大量购买资源和财产，你可能在移动互联网时代成为“乞丐”，未来更多比拼的是用户视角下运营能力、服务能力、用户体验的能力。

4，以前花样年做的更多是居住社区，房子卖完之后就不是开发商的，而是业主的了，但业主社区一直是个沙漠社区，缺乏社交，缺乏社群，缺乏他们内心需要的服务，这是一个被忽视的蓝海。

5，度假社区是居住社区的另一种模式。旅游地产是一种乱局，这也是互联网玩法的起点与机会。

6，花样年“美宜家”新的度假社区的创新，他核心是立足度假物业资产运营托管和价值重塑创造。整合线上线下，打造类酒店的服务模式，通过资产运营托管和度假物业综合性服务，实现价值再造和重塑。

7，中国目前一方面我们形成了大量的住宅并满足了需求，另一方面我们形成了大量的建筑垃圾和巨大存量。花样年最重要的任务是盘活存量，30年住宅开发的形成400亿的房子，250亿是住宅物业，加上商业物业，旅游物业共计400亿。

8，地产增量市场在中国越来越难。除了一线和部分二线城市可以做增量之外，三四线城市不再需要更多增量。

9，如何盘活存量，城镇住宅空置率达到22.5%，这也是一个很大的商机。

10，旅游市场要素配对：错错错。时间错配，空间错配，周末的时候度假公寓是满的，三亚的是暑假等假期时候是满的。如果不是开会等的话，酒店入住率不会好过10%。无论你春节、周末卖出多高的价格，但平常价格都是亏的，都没有盈利。但这种模式你不可能无限制提升价格。花样年酒店除了城市中心的酒店，其他区域基本不盈利。

11，休闲度假产业，体验感受是最重要的。

12，所有的互联网企业都会谈到一个问题，用户体验!用户是给企业点赞的人，是给企业口碑的人，他们决定了口碑。

13，用户怎么想，用户感受好不好，用户甚至比客户还重要，用户引导客户。

14，度假最核心另外一种解读是休息，就是为了放松，让身心得到一个释放。但现在的度假根本做不到。

15，现在的行业是线上往线下走，都是轻资产模式来解决旅游的线下体验。但在这个点上有误区。还在用酒店的管理方式来经营度假社区。

16，酒店行业经历了几百年，把自己弄成了贵族文化，但互联网是屌丝文化，酒店自身想换思维，有点难。

17，酒店服务问题大，粘度不住，基础设施服务不足，旅游服务多样化不够，现在各行各业对人工的成本是敏感的，现在房地产越来越难，价格上升空间不大，成本压缩空间不大，所以现在必须流程重构，面向客户价值的流程改革。

18，O2O企业，不仅仅是打造一个网络平台，而核心是拥有线下服务能力和互联网思维的企业未来将会有成长空间。

19，但你强调越来越轻的时候，你可能什么也不是了，但你面对线下的时候，你就惨了。

20， 你就缺乏客户直接服务的能力。腾讯就很难直接面向线下做服务，所以他坚决不做手机，因为手机需要很多线下服务。

21，未来5~10年后线下企业拥有互联网思维，同时，线上互联网企业走向线下，但潘军相信，未来有线下服务能力的企业必然能反超。因为线下太重了，都不愿意做线下。

22，线上到线下隔座山，线下到线上隔层纸！

23，房源集中，客源集中，从有效的线下服务反倒线上，打造独具特色的旅游度假模式。未来分时度假模式，美宜家的成本可能是途家的三分之一，途家是分散的管理模式，一个楼盘可能就几套房子，分散了，但美宜家是集中拿项目，一个城市就做一个标杆。关键是做好服务。

24，不同产业对O2O的线上线下的依赖度不一样，很多产业需要线下部队，尤其是服务、体验。

25，中国传统企业都抛弃了邻里文化，中国有句老话，远亲不如近邻，但是原来没有人做，社区是沙漠文化，现在移动互联网时代，让沙漠文化变成熟人社交。腾讯最早QQ就是选择做陌生人社交，这是台风口，而如今做微信就是熟人社交，熟人社交是社群经济的起点，信任经济将诞生巨大的市场。比如社区金融。

26，假日期间中国富人出去玩，几乎有点知名度的旅游景点都住满了，但不太知名仍然服务好的度假地方却不知道，就需要解决信息不对称。这就是移动互联网的改造。这是移动互联网在旅游度假领域首先可以解除的一个痛点。

27，其一，大量住宅是闲置的。某个富豪，买了别墅8年了，结果一共住了3天，利用率极低，但是他有木有交换的需求，肯定有。把在线的预定和线下的服务，可能就是美易家模式。其二，房子一定要住的，否则就潮湿出各种问题，房子一年不住人，基本就不可住。

28，物业到类酒店到O2O的三步走。开发商要的是客户，游客是用户，美宜佳提供平台、和服务。

29, 房地产变化很大，对于客户用户，前20年地产是杀客，移动互联网时代的后20年是养客。养客是注重服务和口碑。

30，途家是分散的，花样年美易家一个城市就做一个楼盘，一个分散一个集中，做的少、集中做，更容易做出口碑。

31，美易家有别于途家的优势：全球最大的社区主，彩生活、解放区庞大的客户旅游度假需求，可以倒流到美易家。随着彩生活走向资本市场，包括我们到2014年我们的服务面积突破了2亿平方米，在中国接近100个城市服务250万个家，大约服务700万人口，2015年成为全球最大服务社区最多的企业。花样年社区与住户天天在一起，知道他们的姓名，知道你们家庭的大致需求，我们可以通过一个手机APP和互联网平台，迅速引流全球最大社区的业主去美易家。

32，美易家扩张策略：两条路径，其一是“中国最美30佳”，2年内选择30个度假目的地，服务30个目标度假项目。其二是“中国百城百站计划”，4年之内，选择250个目标度假地，每个地方选择一个度假物业，提供美易家综合解决方案

33，美易家：致力于解决中国房地产存量市场痛点解决方案之一，可能是面向花样年彩生活之后，又一上市公司！

摘自—地产总裁内参